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2012年12月13日
任意売却と競売
任意売却とは住宅ローンなどの返済が滞り、困難になってしまった場合に、
融資を受けている人（債務者）と金融機関（債権者）の合意にもとづき、
不動産を売却するという手続きのことをいいます。
略して「任売」とも呼びます。
主に競売にかかる前の、いわゆる差し押さえ前の不動産が
この任意売却の対象になるのですが、
通常の不動産売却と異なる点は、債務の残高が残っていても、
金融機関の抵当権を解除（登記を抹消）してもらえるというのが大きな違いです。
抵当権とは、金融機関から融資を受ける為に、目的物件を担保として登記上に
設定する権利のことをいいます。
金融機関は抵当権を設定することによって、
万一のときには、目的物件を裁判所が差し押さえることにより、
債務の残額を回収することができるようになるわけです。
ですので、もしも生活をしていくうえで何らかの理由が生じ、
不動産を売却するときには、その売買価格が債務の残額を上回っていれば
金融機関の返済に充てることにより、いつでも抵当権を解除してもらえます。
しかし、住宅ローンの返済が長期にわたり滞っていたりすると、
仮に、市場の相場価格で購入希望者が見つかったとしても、住宅ローン残債務の額に届かないということがあります。
そうなると、完全にローンを返済できないことになりますから、抵当権を解除できない（不動産を売却できない）という事態に陥ります。
これでは不動産を売ってローンを返済したいと思っている方（債務者）にとっても、金融機関（債権者）にとっても、大変困った状況になりますので、
そこで任意売却という方法があるのです。
任意売却なら、不動産会社が金融機関と事前に便宜を図り、
債務をある程度残したままでも抵当権を解除してもらえる
ということが可能になります。
一方で、何もせずに競売にかかった場合を考えますと、
たとえ落札者によって不動産を売却できたとしても、
任意売却で売却したときよりも
多くの債務を残したまま今後の生活をしていかなくてはならない可能性が高くなります。
これが任意売却の一番の大きな意義だといえます。
おさらいしますと、
競売では、裁判所が不動産を差し押さえることにより、
強制的に落札者の希望価格で売却されるので、金融機関に対し多くの債務を残したまま抵当権が解除され、過度の返済をしながらその後の生活を送る可能性が高い。
任意売却では、住宅ローンの返済が困難になってしまった場合に、
金融機関と事前に便宜を図ることにより、少しの債務を残して不動産を売却し、抵当権を解除してもらえる。
そして、無理のない返済をしながら新たな生活をスタートすることができる。（場合によっては債務の全部を返済できる可能性有り。）
と、このようになります。
その他にも競売に比べ、任意売却をするほうが多くのメリットがあると言われています。
もしも住宅ローンの返済に困り、
このままでは競売にかかってしまうと不安を抱えていましたら、
一人で悩まず、一度、弊社までご相談ください。
2012年12月13日 14:00