都市計画区域とは - 沖縄不動産のガイドから不動産購入や検討にかかる豆知識

都市計画区域とは

売土地、売中古物件などの売買物件の資料いわゆる概要書をお渡しした際に、よく、

「都市計画とは何ですか？」

というご質問をお受けします。
概要書には『都市計画』という項目欄があり、
そこには市街化区域、市街化調整区域、未線引（区域）、都市計画区域外の４つの選択項目があります。

このように物件には、どの都市計画に指定されているのか
あらかじめ決められているのですが、
ここで注意するべき項目は、市街化調整区域にチェックされているかどうかです。

それが何故なのかを説明したいと思います。

まず、都市計画区域とは、都道府県が指定した区域のことをいい、もしも複数の都道府県にまたがる場合は国土交通大臣が指定します。
沖縄では隣の県にまたがるということはありませんので、県が指定しています。

そして、都市計画は都市計画区域内と都市計画区域外に分かれます。
（細かくいうと準都市計画区域という市町村が指定した区域もありますが、沖縄ではあまり見受けられませんので省略いたします）

都市計画区域外は、「都市計画区域内ではありませんよ。外れていますよ。」ということなので、
比較的、田舎のほうに指定されている区域です。（国頭村、今帰仁村・・・etc）

都市計画区域外では、建築基準法が適用されませんので、新築したり、建て替えたりするのは比較的容易です。
（しかし、恩納村のように、村独自のガイドラインによって規制しているところもありますのでやはり確認は必要です）

反対に、都市計画区域内では建築基準法が当然に適用され、区域が３つに分かれます。

【市街化区域】
すでに市街地を形成している区域。および、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域。つまり、「市街化していこう！」という区域。（那覇市、浦添市・・・etc）

【市街化調整区域】
市街化を抑制すべき区域。つまり、あまり市街化させず、市街化抑制区域と言ってもいいような区域。（中城村、北中城村、糸満市の一部・・・etc）

【未線引区域】
市街化区域でも市街化調整区域でもない区域。（沖縄市、うるま市・・・etc）

上記の３つの区域からわかるように、建築しにくい区域は市街化調整区域であるといえます。
市街化調整区域では、建築確認を申請する際に条件等が付加されるので、なかなか許可されないということがあります。

ただし、市町村によっては場所によって緩和区域が指定されている場合もありますので、
市街化調整区域に注意しつつも、信頼のある不動産屋さんや市町村へよく確認されると良いでしょう。＾＾

2012年05月14日 12:00